캐나다에서 집구입을 위하여 모기지를 알아보면 금융기관별 아래와 같이 구분할 수 있습니다.
1. BIG 6 BANK & Foreign Investment Bank
해당은행 : 캐나다 주택 모기지의 50%정도를 차지하는 주요 메이져 뱅크들입니다.
이러한 뱅크들을 현업에서는 스케쥴 1 (Schedule I) 스케쥴 2 (Schedule II)로 구분하거나 A Lender (A 렌더)로 통칭하여 구분합니다.
스케쥴 1 (Schedule I) BIG6뱅크는 길을 지나가다가 흔히 볼 수 있는 지점 브랜치를 보유한 TD, CIBC, Scotia, RBC, BMO, National 뱅크들 입니다. 이러한 뱅크는 직접 방문하여 개별 은행별로 모기지를 지원해 볼 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 엄격한 GDS와 TDS를 바탕으로 내규에 맞는 경우에만 모기지를 실행할 수 있다는 점이 단점입니다.
스케쥴 2 (Schedule II) 뱅크는 해외 자본을 바탕으로 캐나다 내의 부동산 투자를 목적으로 설립된 은행들로서 캐나다에서 시중에서 흔히 볼수는 없지만 스케쥴 1만큼의 좋은 파이낸스 구조와 경쟁적인 좋은 이자율을 제공하는 은행입니다.
(HSBC, BOA, 하나은행, 신한은행…)
이러한 은행들은 시중에서 방문하여 모기지를 확인하기 어렵기 때문에 해당 은행을 취급하는 모기지 에이전트를 이용하여 상담받습니다. 장점은 브랜치 운용비용이 적거나 없기 때문에, 이자율이 상대적으로 싸고 공격적인 영업을 위해 Big6 뱅크보다 유리한 이율과 캐쉬백 베네핏을 제공하여 실제 더 싸고 좋은 서비스를 제공하는 곳이 많습니다. 단점은 지점 및 해당 은행 정보를 얻기가 쉽지 않아 지나치거나 TD 은행에서 발행해주는 Pre-Approval 승인 절차가 없습니다. Application 기간을 최소 30일 이상 이전에 실행해야 합니다.
2. B lender (A lender에 비해 조건이 여유롭고 이자가 상대적으로 높다)
신용조합, 보험회사, 신탁회사
금리는 일반 은행들 보다는 1%~2%사이에서 비싼 편이고 초기 렌더 수수료 1%를 예상해야 합니다. 단기간의 자금을 빌린후 A lender 은행으로 변경할 계획으로 끌고가시는게 좋습니다. 인컴에 대한 인정이 조금 애매하거나, 단기간에 자금이 필요할시, 콘도 클로징해야 하는데 TDS에 걸려 문제가 있는경우 모기지 에이전트와 상의하여 가장 유리한 조건 및 솔루션을 찾아볼수 있습니다. 2번이후에는 Private lender를 고려하는 순서로 진행됩니다.
2023년 11월 현재 Prime rate 7.2% 인 상황에서는 기존 금리가 저렴할 때 계산했던 budget은 현재 모기지 기준에 맞추기가 쉽지 않은 상황입니다. 이에 많은 분들이 B lender 및 프라이빗 모기지로 진행하여 단기간의 자금흐름에 문제가 없도록 도움 드리고 있습니다.
또한 저희는 Big 6 bank중 TD 뱅크와 스코샤 뱅크 그외의 HSBC, 하나은행, 신한은행, Home trust 등 캐나다의 50여개의 각종 신용조합에서 모기지 이율과 조건을 비교한다음 클라이언트에 여건에 맞추어 진행하실 수 있으며, 한번에 적합한 솔루션을 찾아서 진행할 수 있습니다.
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