그렇게 기대하던 이민의 결과물인 영주권을 받게 된후 혹은 직전에 집구입에 대하여 고민하게 됩니다.
이때 대부분 집구입을 고려한다면 "New to Canada 신규이민자 모기지 프로그램" 혹은 "Newcomer 뉴커머 모기지 프로그램"에 대해 알게 되고 인터넷에 있는 정보를 바탕으로 집구입 시나리오를 예상하게 됩니다.
오늘은 영주권이란 큰 산을 넘어온 당신에게 알려진 정보와 다르게 다시 넘어야 할 캐나다 모기지 즉 이민자 모기지 대출, 뉴투캐나다에 대해서 현시점 실제 정보를 정리해 보았습니다. (New to Canada)
New to Canada 신규이민자 모기지 프로그램은
과거에는 새로 이민을 와서 부족한 신용등급과 적은 급여를 대신하여 35% 다운페이먼트로 집을 구입할수 있게 해주는 모기지 프로그램입니다. 즉, 크레딧 스코어나 월급여와는 무관하게 영주권 당시의 본인이 가진 현금자산을 바탕으로 집을 구입하게 해주는 프로그램이였습니다.
과거의 경우 집구매가의 35%와 1년간의 이자원금금액+월관리비+난방비의 합계 금액이 계좌잔고로 있다고 확인되면 낮은 신용등급과 고용조건이 없어도 (no need of LOE) 묻지도 따지지도 않고 해주던때가 있었습니다. 총 집가격의 40%정도있으면 집구입가능, 그래서 과거에 구매하셨던 이웃분을 통해서 가능할꺼다라고 알고 계셨다면 집구입시 큰 어려움에 처할수도 있습니다.
현재는 이렇게 변경되었습니다.
1. 크레딧 스코어가 좋아야 합니다. 대부분 650점이상
2. 직장을 다녀야 합니다. 그것도 풀타임 프로베이션이 지난 3개월 이상
3. 예상되는 미래소득이 TDS 50% 에 도달하기 까지의 잔고가 있어야 합니다. 보통 1년에서 ~ 3년까지
4. 스트레스 테스트에 통과해야 합나다. 빌리는 이자율에 2% 추가하여 계산함
즉, 과거에는 다운페이먼트 35%후 집가격의 65%를 아무 조건없이 빌릴수 있었다면, 현재는 본인 샐러리 인정 연봉을 바탕으로 TDS 50%까지 인정을 해줍니다.
(*기본35% 다운페이먼트) 급여의 TDS 50% 인정 + 1~3년간의 이자원금+관리비+난방비의 잔액 증명
다시 말해서, 뉴커머 신규이민자 프로그램이 장점이 다 사라진 이유는 높은 다운페이먼트와 생활비 잔액 증명이 필요하기 때문입니다. 스트레스 테스트 안한다고하던 은행들도 거의 대부분 까다롭게 TDS를 설정하기 시작했습니다. 버는 만큼만 빌려주겠다는 정책으로 변경되고 있습니다.
35%의 높은 다운페이먼트 기준과 (일반 대출은 다운페이먼트 20% 부터도 가능) 1년~3년간의 생활비 집금액의 5% (1년기준) 을 계좌에 잔액으로 있어야 하는데, 이런 프로그램을 선택할 바에는 차라리 직장소득과 크레딧 스코아가 있기때문에 본인 상황에 맞게 5%~부터 다운페이먼트를 선택하는게 더 유리합니다.
현재 실제 체감하는 "뉴투캐나다, 뉴커머 모기지 프로그램"은 사실상 이름만 남아 있다고 판단됩니다.
막상 상담해보면 소득대비 빌릴수 있는 금액이 제한적이라 은행에서 뉴투캐나다 뉴커머 프로그램으로 상담하다보면 결국에 일반 모기지 기준으로 상담하고 오는 경우가 대부분입니다.
이러한 고금리에 조건이 까다로워지는 상황에서는
집을 먼저 보시기전에 모기지 브로커와 상담을 통하여 가장 적당한 솔루션(은행과 이자율)을 확인한후 그 예산안에서 구입을 하는 전략을 세우는게 중요합니다.
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